что будет с недвижимостью в 2021 году

Что ждёт владельцев недвижимости в 2021 году. Новые законы и судебная практика

Новые правила расчёта налога на доходы полученные от продажи недвижимости, заключение сделок удалённо через нескольких нотариусов, увеличение взносов на капитальный ремонт, изменения жилищного законодательства – это далеко не полный перечень тех изменений, которые ждут владельцев недвижимости в 2021 году.

В данной статье рассмотрим краткий обзор наиболее значимых изменений в законодательстве, касающихся собственников недвижимости, и тех, кто планирует её приобрести.

В конце статьи вас ждёт бонус, в виде подборки судебной практики за 2020 год, связанной с недвижимостью. Все приведённые мною дела имеют большое значение для гражданского оборота. Реквизиты судебных актов также приведены.

Новые законы в 2021 году

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц".

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность – это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Соответствующее правило вводится подпунктом "е" пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период".

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.

5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.

Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ "О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации", регламентирует данный порядок.

6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.

В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.

7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.

В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.

Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.

8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.

Также с 1 января 2021 года размораживается взыскание неустоек по оплате задолженности за ЖКХ.

Федеральным законом от 28.11.2018г. N 442-ФЗ "О внесении изменений в статьи 159 и 160 Жилищного кодекса Российской Федерации", изменяется пункт 3 статьи 160 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная практика по делам с недвижимостью за 2020 год

1. В брачный договор или соглашение о разделе имущества можно включить не только приобретённое в браке имущество, но личное имущество каждого из супругов. Это в том числе касается недвижимости. Например, соглашением между супругами можно поделить доставшуюся одному из супругов квартиру по наследству.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №4-КГ 19-56 от 03 декабря 2019 года.

2. Мало получить согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой несовершеннолетний является собственником. Необходимо, чтобы он стал собственником альтернативного жилья. Если данное условие не выполнено, то сделку по продаже признают недействительной. Необходимо иметь доказательства соблюдения прав детей.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ 18-1.

3. У бывшего супруга можно выкупить долю за счёт средств материнского капитала. Утверждённое в суде мировое соглашение будет являться основанием для осуществления Пенсионным фондом выплаты. Верховный суд приравнял мировое соглашение к сделке купли-продажи.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-161 от 04 февраля 2020 года.

4. Оформление супругами квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доли в праве каждому, ещё не означает, что квартира при разводе будет также поделена поровну. Режим раздельной собственности должен быть определён на основании нотариально удостоверенного соглашения супругов.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №20-КП9-13 от 25 февраля 2020 года.

5. Разделить имущество после развода можно даже спустя три года. Срок исковой давности начинает течь, с того момента, как истец узнал о нарушенном праве. Другими словами, если квартира осталась после развода в собственности одного из супругов, второй супруг может подать иск о её разделе даже спустя девять лет. Срок исковой давности начнёт отсчитываться с того момента, как второй супруг узнал о продаже квартиры первым.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №18-КГ19-176 от 11 февраля 2020 года.

6. Собственника малозначительной доли квартиры можно заставить продать её. Для этого необходимо наличие следующих факторов. Данную долю нельзя выделить (т.е. она не сопоставима с размером отдельной комнаты), её собственник не пользуется общим имуществом (живёт в другом месте), также учитывается личность самого собственника (наличие инвалидности, например).

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №78-КГ16-36.

7. Если произошёл залив соседей из-за сломавшегося фильтра для воды, то компенсировать ущерб должна компания изготовитель, а не собственник квартиры, в которой был установлен фильтр.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ19-193.

8. Не состоящие в браке сожители имеют право получить в наследство имущество друг друга. В данном случае истцу необходимо будет доказать факт иждивения от сожителя. Судом будут учитываться, например, денежные выплаты наследодателя иждивенцу. Такое иждивение должно длиться не менее одного года.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №5-КГ20-66-К2 от 28 июля 2020 года.

9. От потери купленной квартиры у продавца должника можно защититься. Если покупатель добросовестный, то у него нельзя отбирать квартиру в рамках оспаривания сделок банкрота продавца. Важное значение имеет приобретение квартиры по рыночной стоимости, безналичный расчёт, и легальность происхождения денег у покупателя.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №А40-109856/2017 от 20 августа 2020 года.

10. Забирать единственное жильё у банкрота-должника запрещается. Также нельзя предоставлять банкроту альтернативное меньшее по площади жильё или "насильно" "дарить" ему меньшую квартиру. Исключением является единственное роскошное жильё, критерии которого не определены законом.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №309-ЭС20-10004 от 29 октября 2020 года.

11. Оплата по договору купли-продажи недвижимости не свидетельствует о возникновении права собственности. В случае двойной продажи, недвижимость достанется тому, кто раньше зарегистрировал своё право собственности и принял её по акту. Второй покупатель имеет право требовать возмещения убытков у продавца.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №48-КГ20-13-К7 от 27 октября 2020 года.

12. Купленная за наследство квартира не подлежит разделу при разводе супругов. Если жильё приобретено от продажи унаследованной недвижимости, то второй супруг не может претендовать на него. Имущество приобретённое на личные денежные средства, не является общим.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №41-КГ20-10-К4 от 22 сентября 2020 года.

13. Если документы на недвижимость утеряны, либо отсутствует информация о праве, на основании которого осуществляется владение, то это не должно мешать оформлению наследства. Это имеет важное значение для наследования земельных участков, предоставляемых в постоянное (бессрочное) пользование, либо пожизненное наследуемое владение.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по делу №33-КГ18-11.

«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году

21 января 2021 г.

2020 год принес с собой множество открытий и новых привычек. Коснулись изменения и сферы жилой недвижимости. Domofond.ru поговорил с экспертами отрасли и выяснил, какие квартиры будут покупаться, а какие станут «непопулярными» в наступившем 2021 году.

Новостройки. Формат и планировка

Переход «на удаленку» показал: дома обязательно нужно место, где можно спокойно работать одному или нескольким членам семьи. Поэтому теперь покупатели стали присматриваться к квартирам, в которых легко оборудовать изолированный кабинет. Кроме того, все чаще люди выбирают жилье евроформата.

«В ситуации совместного проживания и необходимости не только работать, но и учиться всем членам семьи нужно достаточное пространство для всех. В квартирах евроформата, где кухня объединена с жилой зоной, есть большая гостиная, которая днем может служить местом для работы 1-2 человек, а вечером отлично подойдет для совместного проведения досуга», – рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Узкие коридоры, помещения-пеналы, маленькие кухни медленно, но верно уходят в прошлое. По мнению эксперта технологичного агентства Homeapp Константина Бушуева, ощутимо снижается популярность квартир с комнатами неправильной формы. Предпочтение отдается таким вариантам, где комнаты квадратные либо с соотношением длины и ширины помещения приблизительно 4:3. Именно такая конфигурация позволяет эргономично разместить мебель и грамотно организовать пространство, добавляет Константин Бушуев.

Прошедший год подчеркнул и значимость открытых пространств в квартире: балконов, лоджий и террас. Конечно, квартиры без балконов не перестанут продаваться совсем, но при относительно равной цене покупатель отдаст предпочтение объекту, где есть возможность обустроить зону для отдыха, много света и воздуха, считает коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов.

Размер

И большие, и маленькие квартиры обязательно найдут своих хозяев, так как в большинстве случаев при выборе жилья всегда первична цена. Однако в массовом сегменте жилой недвижимости в течение текущего года менее востребованными будут квартиры слишком больших площадей. Финансовые возможности большинства граждан нашей страны продолжают снижаться, а цены на новостройки, напротив, только растут.

«Нужно помнить, что к середине 2021 г. может завершиться действие программы льготной ипотеки, что, скорее всего, приведет к снижению доступности жилья в целом. В этих условиях, как и в другие кризисы, наибольший спрос вынужденно будет фокусироваться на компактных лотах», – комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что же касается квартир-студий, наверняка, они никуда не уйдут при всей своей, казалось бы, «неприспособленности к экстремальным условиям» – режиму самоизоляции. Все дело в «креативности» девелоперов. Малогабаритное жилье с каждым новым проектом становится более продуманным по планировке.

«Приобретая квартиру, покупатель смотрит не только на метраж, он выбирает жилой комплекс с инфраструктурой, в которой будет комфортно жить. В новых ЖК при уменьшении жилых площадей квартир одновременно растет площадь общественных мест, так как все, что можно вынести за пределы жилья (технические зоны, кладовки), выносится наружу. Создаются отдельные помещения для хранения, увеличиваются входные зоны, организуются колясочные, зоны для мытья лап собак после прогулок и т.д.», – рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.

Цена и другие нюансы

За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.

Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было в них приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

Вторичное жилье

На рынке недвижимости можно условно выделить два типа продавцов вторичного жилья – те, чьи взгляды и потребности меняются вместе с рынком, и те, кто, однажды купив квартиру, ставит точку на много лет и перестает интересоваться куплей-продажей. Когда же появляется необходимость продать квартиру, первые с легкостью подстраиваются под текущие тренды и экономику, поскольку все это время были «на волне», а вторые после долгих внутренних противоречий выходят на рынок «как есть».

Квартиры вторых – обычно мастодонты прошлых лет, имеющие тяжкий оттенок моды 20-летней давности, сохранить которую означает перевести квартиру в статус непродаваемой, а попрощаться и выбросить – жалко.

«Объекты именно таких продавцов зависают на рынке чаще всего. Подливает масло в огонь тот факт, что люди, как правило, категорически не хотят принимать изменение курса валют. Оценку стоимости своей квартиры они производят не на основе конъюнктуры рынка, а по собственной формуле: я купил жилье за 1 млн долларов в 2002 г., вложил еще триста, плюс надо хоть что-то отбить. Получается 1,5 млн!», – рассказывает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.

Поэтому ни в 2021, ни в каком-либо последующем году квартиры, выставленные на рынок по подобному сценарию, не будут пользоваться спросом, если не будут подвержены определенным модификациям. Сколько бы ни стоили двери, какой бы качественной ни была кухня – если все это устарело, в них нет никакой надбавки к цене квартиры. И покупатель прежде всего оценивает жилье под углом «сколько мне надо будет вложить на переделку», а не смотрит на качество старой начинки, завершает свой прогноз Кристина Томилина.

Трудно сказать, потеряют ли «непопулярные» квартиры в цене и, если да, насколько. Однако всегда действенный совет – регулярно мониторить предложения в поисках выгодных и подходящих для вас. Кто ищет, тот всегда найдет.

Квартирная лихорадка скоро закончится: куда качнутся цены на жилье в 2021 году

Ушедший коронавирусный 2020-й нежданно-негаданно оказался годом жилищного бума. По оценкам экспертов, цены на новостройки выросли в среднем на 20-25%, на не новое жилье – на 12-15%. Это касается и Москвы, и в целом большинства мегаполисов. А за городом смели все, что годится под частную застройку – включая пустующие участки и недострой, который никому был не нужен последние лет десять. Такого ажиотажа не наблюдалось с начала 2000-х. Ждать ли продолжения банкета и к каким ценам готовиться тем, кто надеется в нем поучаствовать?

ЦЕНЫ, ВПЕРЕД? ИЛИ УЖЕ НАЗАД?

Общее мнение опрошенных «КП» экспертов – такого разгула страстей, и сравнимого с 2020 годом роста цен, в 2021-м уже не будет.

-Думаю, после пережитого осенью ажиотажа рынок на время замрет. Покупательская способность населения не безгранична. Многие, у кого назрел квартирный вопрос, уже приобрели недвижимость. Банковский сектор выдал огромное количество ипотек в 2020-м, – рассказала «КП» главный аналитик группы компаний МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.

-Максимально в ближайшее время будет рост цен, который компенсирует инфляцию. Но не более того. При этом очевидно, что если не будет продлена льготная ипотека на новостройки в том или ином виде, не будет дальнейшего снижения ипотечных ставок, роста точно ожидать не придется и во второй половине года, – прогнозирует вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Ставки по ипотеке – момент, на который эксперты обращают особое внимание. Серьезного роста доходов россиянам 2021 год не сулит. А программа льготной ипотеки на покупку новостройки под 6,5%, которая во многом поспособствовала прошлогоднему ажиотажу, действует до 1 июля 2021 года.

-Многое зависит от того, какое лобби победит – банковское или строительное, – объясняет член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. – Банковское хочет повышения ипотечных ставок и рассказывает про «ипотечный пузырь». Строительное – наоборот заинтересовано в еще большем снижении ставок.

По любому, доступнее квартиры в 2021 году не станут. Вариантов два: 1) более дешевая ипотека, но при этом продолжится рост цен, 2) ипотека с середины года уже не будет столь дешевой, но перестанет расти в цене жилье. Как говорят эксперты, баш на баш.

«НЕ ХОЧУ КВАРТИРУ, ХОЧУ ДОМ»

-За время пандемии объемы продаж на загородном рынке увеличились в два – три раза, – констатирует Константин Апрелев.

И эта тенденция, по мнению аналитиков, никуда не денется и в 2021 году. Ибо никуда пока не делать пандемия, да и многие остались работать на удаленке.

-Интерес к индивидуальному жилищному строительству однозначно будет расти. Оно и так в большинстве случаев понятнее нашему человеку, а коронавирус подогрел желание иметь свой дом и свой двор и ни от кого не зависеть, – говорит Апрелев.

В связи с этим специалисты ожидают, как минимум, несколько последствий.

Первое – вернется мода на загородные поселки, как в начале 2000-х. Люди «с деньгами» вновь будут стремиться купить именно загородный дом, где можно жить постоянно. Но в месте, где не будет никаких бытовых неудобств. С нормальной инфраструктурой по соседству, возможностью заказать доставку любых продуктов и товаров «на каждый день» и – теперь обязательно – хорошим скоростным интернетом. Такая недвижимость продолжит серьезно дорожать.

Второе – с конца зимы эксперты вновь ждут дачный бум. Это касается и покупок, и аренды.

-Уже в марте все ходовые варианты по вменяемым ценам разлетятся как горячие пирожки, – прогнозирует Константин Апрелев.

И третье – доля частного строительства, которая и сейчас в масштабах России превышает 50% от объемов возведения жилья, будет расти даже без особой господдержки. А с поддержкой, хотя бы относительно сравнимой с поддержкой строительства многоквартирных новостроек, – тем более.

-В 2021 году молодой семье будет проще приобрести индивидуальный жилой дом – с использованием пилотной программы льготной ипотеки под ИЖС (под 6,1%, для молодых семей с детьми – Прим. Ред.), – считает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. – Предпочтительнее, на мой взгляд, купить готовый дом.

«НАДОЕЛО СНИМАТЬ, ЖЕЛАЮ КУПИТЬ»

Льготная ипотека на покупку новостройки – хороший стимул действовать и сменить съемное жилье на свое собственное, пусть и заложенное в банке. Но тем, кто этого не сделал в ушедшем году, эксперты уж очень напрягаться не рекомендуют – особенно при не очень ясных личных финансовых перспективах. Снимать жилье пока достаточно выгодно.

-Сейчас уникальное время, когда недвижимость в цене выросла, а стоимость аренды даже немного упала из-за низкого спроса, – утверждает финансовый эксперт Ян Марчинский. -И вряд ли она пойдет резко вверх в 2021 году.

На волне квартирного ажиотажа 2020 года многие, в частности в Москве, покупали жилье как раз в надежде его сдавать и таким образом «отбивать» ипотеку. Конкуренция за потенциальных квартиросъемщиков усилилась.

-Предложение квартир в аренду постоянно растет, а платежеспособность арендаторов, увы, нет, – подтверждает гендиректор инвестиционной платформы Simple Estate Никита Корниенко.

ЧЕГО ЕЩЕ ОЖИДАТЬ

Покупатели будут предпочитать квартиры с большим числом комнат – при той же площади. -Эта тенденция наметилась еще в 2020 году в связи со всеобщей удаленной работой и учебой. А в 2021 году будет проявляться еще сильнее, – прогнозирует Константин Апрелев. – Покупатели теперь стремятся за те же деньги приобрести жилье с большим количеством разных помещений, которые могут послужить отдельным кабинетом.

То есть тесную трешку сейчас купят скорее, чем просторную двушку.