раздел земельного участка земельное право

Статья 11.4. Раздел земельного участка

Статья 11.4 . Раздел земельного участка

ГАРАНТ:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 214-ФЗ в пункт 1 статьи 11.4 настоящего Кодекса внесены изменения

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 1 января 2019 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 30 декабря 2020 г. – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Информация об изменениях:

Пункт 6 изменен с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ статья 11.4 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в подпункт 2 пункта 7 статьи 11.4 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Особенности раздела земельного участка

Раздел может быть совершен только того земельного участка, чьи границы установлены и зафиксированы.

Понятие и порядок раздела земельного участка

Понятие земельного участка означает часть земной поверхности определенного размера и назначения, границы и виды которой зафиксированы в соответствии с действующим законодательством РФ. Земля может находиться в государственной, муниципальной либо частной собственности, а также использоваться единолично или совместно.

Понятие муниципальной собственности означает принадлежность земли к органам администрации и иным. Понятие частной собственности предусматривает принадлежность участка физическому лицу с определенными правами на данные участок, какие были предусмотрены ЗК РФ.

Раздел земельного участка является особой юридической процедурой, при которой из единого участка определенного размера образуются несколько меньших территорий сельскохозяйственного и иного назначения. Раздел земельного участка между собственниками предполагает, что у них совместно появится преимущественное право собственности на образовавшиеся участки, в то время как первоначальный участок прекратит свое существование.

Порядок раздела единого земельного участка сельскохозяйственного либо иного назначения включает в себя несколько этапов.

Первым является выполнение всех необходимых землеустроительных работ:

• межевание;
• согласование границ;
• составление и оформление землеустроительного дела;
• экспертиза;
• установление порядка землепользования;
• получение документов.

Экспертиза проводится частной или муниципальной организацией путем исследования участка и его границ.

Следующим этапом будет постановка участка на кадастровый учет в соответствующем органе и получение подтверждающих документов. Если были представлены не все бумаги, заявитель может получить отказ.

Далее составляется договор о разделе участка, либо предоставляется судебное решение. После того, как новые земельные участки сельскохозяйственного или иного назначения будут выделены для дальнейшего пользования ими, их также следует поставить на учет в соответствующих государственных органах.

Заключительным этапом станет предварительное обоснование, оформление и регистрация права собственности и землепользования на новые земельные участки, а также получение соответствующего свидетельства.

Основания и условия раздела земельного участка

Действующим законом РФ предусмотрены особые принципы, нормы и основания, при соблюдении которых процедура раздела земельного участка определенного землепользования и назначения становится правомерной.

Прежде всего, раздел может быть произведен только над тем участком, виды границ которого установлены и зафиксированы. Для этого предусмотрена специальная экспертиза землепользования, выполняющаяся государственной либо частной организацией.

Экспертиза заключается в проведении определенных процедур специального назначения, виды которых содержит договор. Проводиться экспертиза может только уполномоченной муниципальной либо коммерческой организацией.

Раздел земельного участка между собственниками может быть осуществлен на основании соглашения землепользования этих собственников либо в соответствии с принятым решением суда.

Например, раздел нажитого земельного участка при разводе предусматривает возможность заключения супругами соответствующего соглашения. Если между супругами не было принято общего решения, либо от одного из них получен отказ на раздел, второй должен обратиться в суд для урегулирования вопроса землепользования.

Земельный участок, как и другая недвижимость, входит в состав совместно нажитого имущества супругами.

Законом РФ установлены и определенные условия, при соблюдении которых у каждого собственника появляется возможность раздела участка:

• результат выдела и раздела единого приватизированного либо федерального участка должен представлять собой образование нового участка без изменения его ранее установленного целевого назначения, например, садоводства;
• площадь новых территорий не может быть меньше нормативов, установленных законом;
• полученные участки обязательно должны иметь доступные места для подъезда и доступа к ним;
• на участке не должно быть ранее наложенного временного ограничения и иных санкций, виды которых предусмотрены законом. Это касается как приватизированного, так и арендованного участка, находящегося в собственности, а также раздела совместно нажитого участка.

Правила, принципы и этапы раздела земельного участка

Любой земельный участок сельхозназначения, находящийся в пользовании, может являться делимым либо неделимым, так как у каждого могут иметься свои нюансы, виды и особенности.

Данные о том, возможно ли оформление раздела того или иного единого участка, как правило, содержатся в его ранее зарегистрированном градостроительном плане, составление и получение которого является обязательным.

Главным правилом раздела участка, помимо установленных законом нормативов по размерам, является и необходимость прохождения государственного учета на образовавшиеся участки и их виды, после их выдела, осуществленного и учтенного ранее.

Одним из главных принципов раздела участка является то, что прежний участок должен прекратить свое существование после выдела новых в реальном времени. При этом право собственника ранее существовавшего участка сохраняется в отношении новых участков, полученных в результате выдела.

Если ранее существовавший участок находился в общей долевой собственности, например, совместно нажитого имущества супругами, участники вправе оформить договор, установив особые условия, требования и принципы перехода прав долевой собственности. Договор подлежит обязательной регистрации, иначе может быть выдан отказ.

Законом РФ предусмотрено несколько этапов раздела земли и выдела из нее новых участков.

Первым этапом является получение согласия от других владельцев, если участок находится в совместно долевой собственности. Их отказ делает невозможной дальнейшую процедуру раздела.

Второй этап включает в себя саму процедуру раздела единого участка сельхозназначения, а также согласование и процесс выдела новых.

Третий этап является заключительным и состоит в государственной регистрации прав долевой собственности владельцев.

Раздел долей земельного участка и виды разделов

Факт наличия участка, находящегося в общей долевой собственности, заведомо предполагает, что каждый из собственников имеет абсолютно такое же право на данный участок, как и другие, независимо от размера долей.

Общее право долевой собственности образуется в том случае, если участок становится собственностью двух и более лиц на основании приватизации, решения суда, если произошло наследование, получение нажитого имущества т.д.

Право общего владения и пользования чаще всего возникает между супругами, наследниками, а также между членами всей семьи, если речь шла о ранее проведенной государственной приватизации. Раздел земельного участка при разводе будет являться делением совместно нажитого имущества, если данная земля сельхозназначения была приобретена супругами во время их брака. При этом преимущественное право получения и пользования землей никому принадлежать не будет.

Право требовать раздел участка, находящегося в общедолевой собственности, принадлежит каждому из владельцев, имеющему соответствующие документы, также как и отказ от раздела.

Первым и наиболее оптимальным видом раздела является договор или соглашение. Собственники подготавливают все необходимые документы, дают свое согласие на раздел и совместно подписывают договор.

Затем все требующиеся документы и договор сдаются в местный отдел администрации, с целью утверждения границ новых участков и проверки возможности раздела.

После того, как все документы будут проверены муниципальной организацией, собственник должен обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы зарегистрировать право собственности, путем подачи письменного заявления и необходимых бумаг в установленный срок.

Иные виды раздела участка включают в себя и судебный раздел. Он требуется в тех случаях, когда владельцы долей не могут прийти к общему решению либо считают, что их законное право ущемляется действиями других собственников долей. Исковое заявление о разделе земельного участка и порядке установления землепользования может быть подано одним из собственников, а также иными заинтересованными лицами совместно.

Документы для раздела земельного участка и нормы раздела

Установленные законодательством РФ правила, условия, требования и особенности оформления раздела земельного участка предполагают обязательное предоставление всех необходимых документов в соответствующие органы, в установленный срок.

Действующие правила включают в себя следующие обязательные документы:

• межевое дело и кадастровый паспорт единого участка, находящегося в долевой собственности, в котором содержится раздел с измененным земельным участком;
• свидетельство на участок, ранее выданное уполномоченной государственной или муниципальной организацией;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие правомерность владения и землепользования данным участком;
• письменное согласие на раздел от других владельцев долей;
• паспорта всех владельцев общего участка.

После сбора всех необходимых документов следует обратиться в геодезическую компанию и заключить договор о проведении процедуры межевания единого участка.

Экспертиза проводится государственной либо частной организацией, которая имеет лицензию на осуществление данного вида деятельности и получение всех необходимых данных.

Договор и экспертиза несут за собой определенные расходы, которые ложатся на владельца участка, находящегося в его собственности.

Помимо этого, государственной системой РФ и нормами федерального закона установлены определенные требования и особенности, которые обеспечивают возможность либо невозможность раздела конкретного участка.

Согласование единого общего участка и его раздела зависит, прежде всего, от площади территории сельскохозяйственного или иного участка.

В разных регионах данные нормативы могут представлять абсолютно различные цифры, все будет зависеть от порядка пользования участком, находящегося на данной территории, от его целевого назначения, установленного порядка землепользования и т.д.

Раздел земельного участка между наследниками и особенности такого раздела

Согласно законам РФ, наследование единого земельного участка, ранее принадлежавшего наследодателю, происходит на общих условиях, в установленном порядке. Если наследование участка осуществляется несколькими наследниками, они совместно могут составить соглашение о разделе. Данное соглашение может быть составлено только после выдачи свидетельства о наследстве. Его образец можно взять в нотариальной палате.

Соглашение о приобретении прав наследниками должно содержать все важные условия этой юридической процедуры, а также данные о каждом из наследников. Сюда также можно отнести сведения о порядке пользования землей, о соблюдении наследниками совместно определенных правил и об ответственности, которая может быть понесена наследником за их нарушение.

Если наследниками не было найдено общего решения о порядке раздела приватизированного либо иного участка, а также о дальнейшей схеме пользования землей, единственным выходом остается обращение в суд путем подачи иска одним наследником. Судебное решение будет принято в определенный срок, на основании представленных данных, путем их анализа и изучения.

Дальнейший раздел земельного участка между наследниками будет осуществлен на основании минимального размера территории участка. Во время рассмотрения дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проверка назначения земли, порядка пользования ею и т.д.

Невозможность раздела участка, а также условия и порядок его предоставления, преимущественное право

Невозможность раздела чаще всего возникает по причине того, что площадь учтенного участка меньше установленных нормативов. Именно из-за размера участка граждане, после того, как совместно была проведена экспертиза, часто получают отказ от уполномоченного органа муниципальной или государственной службы федерального региона. Помимо этого, отказ часто выдают по причине отсутствия определенных документов. Отказ и вынесенное решение всегда можно оспорить, если на это имеются основания.

Порядок предоставления земельных участков сельхозназначения для пользования установлен ЗК РФ. Участки, находящиеся в муниципальной либо государственной собственности сельскохозяйственного назначения, могут быть предоставлены гражданам для пользования – садоводства, сельхозназначения и т.д. Участки могут находиться у граждан в бессрочном, т.е. постоянном пользовании, либо в течение временного периода, на определенный срок.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены гражданам совместно для пользования и в виде арендованного имущества. В аренде участка большую роль играет договор, который обязательно должен содержать все важные сведения, включая допустимые виды землепользования, преимущественное право и т.д. Реальный образец договора и его обоснование можно посмотреть в нотариальной палате либо администрации.

При этом ЗК РФ устанавливает преимущественное право покупки земли, находящейся в государственной либо муниципальной собственности, для определенных граждан.

Само понятие «преимущественное право» означает возможность как можно быстрее осуществить покупку земли для дальнейшего пользования ею. К лицам, у которых есть преимущественное право, относятся собственники объектов незавершенного строительства и иные категории. Преимущественное право не может быть передано по наследству.

Разделение земельного участка в 2021 году — правила и инструкции

Здравствуйте. Раздел земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ. Крайне советую прочитать эту небольшую статью, чтобы иметь хотя-бы небольшое представление об этой процедуре.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Как правильно оформить в 2021 году

Для начала изучите требования к участку, прежде чем его разделить.

Я опубликовал 2 инструкции, т.к. многое зависит от количества собственников. Инструкции подходят для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п.

Вариант №1 — когда участком владеет несколько собственников

Как разделить участок, если им владеет несколько собственников — инструкция подходит как при общей долевой собственности, так и при совместной. Оформление уложил в 4 этапа.

Вариант №2 — когда один собственник

Как разделить участок, если им владеет один собственник. В этом случае разделить участок легче, инструкции по ссылке всего в 3 этапа.

Требования к участкам

Не каждый участок можно разделить, для этого есть определенные требования:

Если участок не стоит на кадастровом учете, для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Если кратко, найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не определены

Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования. Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п. Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

К каждому участку должен быть доступ/проход, иначе его не поставят на кадастровый учет — пп. 26 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Если на участок не получится сделать проход с улицы (дороги), его нужно сделать через соседний полученный участок.

Ниже я нарисовал как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Первый вариант — к каждому участку есть доступ с дороги

Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Добрый день, сосед отдает часть участка которым не пользуется и там пустырь, как оформить его в собственность к своему участку или отдельно оформить?

Здравствуйте, Олеся. Можете присоединить к своему участку или сделать отдельным, только на это есть определенные условия. Участкам делали межевание? Какая площадь участков и у той части, которую отдает сосед? Он отдает просто так? Подробней объясните свою ситуацию и получите точный ответ. Еще лучше напишите кадастровые номера участков.

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста. Проводим раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. На земельном участке расположено здание, распределение долей в здании такое же, как и у земельного участка. Какой документ необходимо приложить к межевому плану, чтобы при разделе земельного участка на 2 один участок остался в собственности одного лица, а второй (с домом) остался в тех же долях, что и здание

Здравствуйте, Анастасия. Приложить нужно соглашение о разделе земельного участка и прекращении права общей долевой собственности. Спросите у кадастрового инженера, который оформит межевой план. Скачайте образец. В нем укажите, что первый участок (без здания) переходит в собственность одного из собственников, а второй (со зданием) в долевую собственность на двоих собственников с указанием долей каждого. Про здание ничего писать не нужно, а только участки.

Участок в долевой собственности 1/3 и 2/3, 30 соток. На нём стоит дом тоже в долевой собственности 1/2 и 1/2.

Можно ли долю земельного участка 2/3 поделить по 1/3? Чтобы в итоге получилось три доли по 1/3. А после этого провести межевание только одной 1/3, на которой не стоит сейчас дом?

Т.е. останется участок в 20 соток в долевой собственности у двух владельцев без межевания с домом на нём, и участок 10 соток с определенными границами у третьего собственника без дома.

Здравствуйте, Александр. Разделить можно только тот участок, которому было проведено межевание. Поэтому сначала сделайте межевание участка 30 соток, а потом новое межевание по разделению. Чтобы знать как лучше поступить, укажите кто является собственниками дома и участка? Кому Вы хотите выделить долю? Укажите точное родство между Вами, потому что скорее всего придется делать дарение долей. При дарении не близким родственникам есть налог. В общем, напишите ваши данные и к какому результату хотите прийти в итоге.

30 соток сейчас размежеваны, т.е. есть общие большие границы. Нужно сначала разделить его на 10 и 20 соток?
2/3 участка и ½ дома принадлежат моей бабушке. Второй собственник — это двоюродная сестра моей бабушки. Мне, соответственно, приходится двоюродной бабушкой. Хочу выделить из её доли участка 1/3 для себя. И выделить в натуре эту 1/3 участка без дома на нём.
Не хочется проводить границы по остальным частям участка, т.к. из-за дома не получится поделить участок на части с более-менее ровными границами.

1) Вам нужно оформить межевой план участка для разделения. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру. В межевом плане будет указано, что из 30 соток образуются два участка — 20 и 10 соток. Там же будет нарисован план раздела. Новым участкам кадастровый инженер присвоит кадастровые номера. 2) К межевому плану Вам нужно оформить соглашение для постановки участков на кадастровый учет и регистрации прав собственности (не о разделе). В нем собственники указывают, что первый участок в 20 соток будет в долевой собственности , где 2/3 бабушки и 1/3 ее сестры. Или по 1/2 каждому, чтоб было как у дома. Сами решают. В второй участок в 10 соток переходит в собственность только вашей бабушки. 3) Подают межевой план и соглашение на регистрацию в МФЦ. 4) После регистрации бабушка сразу может подарить Вам участок в 10 соток. Договор достаточно в простой форме, также подаете его на регистрацию в МФЦ. Никому налогов платить не придется.

Добрый день. На участке 40 соток Щекинский район Тульская область стоит жилой дом: в собственности 1/4 и 3/4 доли. Земельный участок 1\2 и 1\2. Можно ли разделить земельный участок на 2?

Здравствуйте, Надежда. Можно, главное соблюсти минимальный отступ от дома при разделении. Обычно отступ должен быть минимум 3 метра от жилых домов. Обратитесь к кадастровом инженеру для оформления межевого плана по разделению.

Добрый день. Участок сельхоз для дачного строительства 11,74 сотки хочу разделить на 5 и 6,74 сотки. Могу ли? или меньше 6 соток нельзя? если меньше 6 соток нельзя, тогда у меня без вариантов получается? Кадастровый номер 50:20:0040107:217

Здравствуйте, Кира. Да, у Вас для садовых участков в местных правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) указано минимум 6 соток. Разделить не получится. Сейчас участок хоть и указан по документам как «сельхоз», он теперь имеет категорию земель населенных пунктов. Это указана на местной карте градостроительства.

Попробуйте выкупить часть участка соседа, чтобы «добить» до минимальных 6 соток при будущем разделе. Через соглашение о распределении можно выкупить у соседа хоть пол сотки. Это делается через оформление межевого плана и соглашения — инструкция.

Здравствуйте. Подскажите, разделом земельного участка занимается только кадастровый инженер. Орган местного самоуправления (администрация, в штате которой нет геодезистов и кад. инженеров) подготовить схему для раздела участка не сможет?

Здравствуйте, Ирина. Раздел участка осуществляется только через оформление межевого плана, а межевой план может оформить только кадастровый инженер. Подробней объясните свою ситуацию.

Добрый день. Подскажите,есть дом с участком 15 соток все зарегистрировано, возможно участок поделить для продажи? (Дом остаётся у собственника и пол участка) И что для этого нужно?

Здравствуйте, Александра. Да, это возможно. Для этого обратитесь к любому кадастровому инженеру для оформления межевания для раздела. Кадастровый инженер посмотрит где стоит дом, тогда и подскажет варианты раздела. Затем данный межевой план подаете на регистрацию.